Только по статистике поисковой системы Яндекс, русскоязычные пользователи «всемирной паутины» вбивают этот запрос в строку поиска десятки тысяч раз в месяц. Отвечать на этот же самый вопрос своих потенциальных клиентов регулярно приходится и представителям подрядных организаций.
Затраты на возведение каждого конкретного дома определяются сочетанием множества факторов. Недавно компания CAPAROL разослала редакциям СМИ типовой расчет сметы на индивидуальное жилье для семьи из 3–5 человек. На его основе сегодня мы попробуем проанализировать, в какую сумму обойдется строительство дома в Ростове — просторного, тёплого и удобного, но без «архитектурных излишеств».
Разумеется, начиная процесс, необходимо иметь участок под строительство. Казалось, с чем-чем, а проблем с землей в нашей самой большой стране на плане быть не должно, и ее следует раздавать подданным государства даром — подобно нефти в Кувейте. Увы, качественная земля, оснащенная необходимыми коммуникациями, у нас в большом дефиците, особенно на территории Ростова.
В результате стоимость земли в нашей смете может превысить стоимость расходов на строительство дома.
Земельный участок: основные требования
Дефицит земли в Ростове провоцирует строить «многоэтажки» на землях садоводческих товариществ.
Вкратце можно сформулировать три принципиальных требования к участку, на котором будет стоять капитальное жилье, — если нет желания стать собственником недвижимости в трущобах:
▪ наличие полноценной дороги, тротуара, адреса, остановки — чтобы в дальнейшем построенный дом был доступен экстренным службам, почтальонам, врачам;
▪ наличие инженерных сетей: водопровода, канализации, газопровода, электросетей с выделенной мощностью от 10 кВт;
▪ наличие объектов социальной инфраструктуры. Мы не говорим о стоящем через дорогу гольф-клубе или гламурном ресторане, но согласитесь, хотя бы продуктовый магазин в шаговой доступности по соседству должен иметься.
По заявлению компании CAPAROL, ссылающейся на мнения экспертов-проектировщиков, в идеале площадь земельного участка должна десятикратно превышать площадь самого дома. Иными словами, под строительство 120–150-метрового двухэтажного коттеджа необходимо приобрести 12–15 соток земли.
Земля в Ростове: цена/качество
(Читайте также: Земельные участки Ростова-на-Дону)
Дефицит земли в историческом центре Ростова — Солдатской слободе (ул. Баумана — пр. Буденновский) не помешал построить здесь качественный дом, стилизованный под замок в Сибири. О нем ходили легенды и писали газеты. А сейчас городские власти рассматривают вопрос строительства небоскреба по соседству — «на радость» собственникам окрестного жилья.
Как показывает конъюнктура, ростовчане из-за земельного дефицита не шибко привередливы в этом вопросе. Большинство горожан согласны построить дом на площадях, которые в два-три раза меньше. Об этом свидетельствует высокий спрос, существующий в Ростове на участки площадью в шесть советских соток.
В целом у «застройщика-индивидуалиста» есть следующие пути поиска:
1) Городские кварталы со сформировавшейся малоэтажной и индивидуальной застройкой. Приобретение здесь земли обойдется в миллионы, а возможно, и десятки миллионов рублей — особенно если соблюдать озвученные пропорции (10 метров придомовой территории на кв. метр жилья). Вполне возможно, что землю должных площадей в принципе не удастся найти. Например, рынок земельных участков в старейшем микрорайоне Ростова с индивидуальной застройкой — Новом поселении — в основном состоит из «наделов» в две-три сотки.
2) Периферийные районы с индивидуальной застройкой. Тоже дорого и мало (примерная цена вопроса, если говорить о наличии всех необходимых сетей, — от миллиона за сотку). Дополнительные расходы, которые, возможно, придется нести — снос и утилизация расположенного здесь старого или аварийного жилья. Впрочем, по мнению экспертов, комфортный дом можно построить и на 2–3 сотках — если обратиться в грамотную архитектурную фирму, заказав дорогой проект. Подводный камень для домовладельца: нет никаких гарантий, что лет через пять-десять лет по соседству не начнут строить небоскреб, подобных историй у нас достаточно.
3) Садоводческие товарищества. Многие застройщики-индивидуалисты покупают участки под возведение капитального жилья на территориях садоводческих товариществ. Земли здесь больше, но ее качество оставляет желать лучшего. По данным городского департамента архитектуры, из 119 садоводческих и дачных товариществ, расположенных в городской черте, только в 19 можно строить капитальное жилье и в пяти — объекты соцкультбыта. Тем не менее многие «индивидуалисты» строят двух-трехэтажные коттеджи на участках с недоразвитой инфраструктурой: без канализации, тротуаров и адреса, за неимением лучшего варианта. За шесть соток такой земли зачастую просят 2–3 миллиона рублей. Очень многие из местных продавцов десятилетия готовы ждать выгодного покупателя, не снижая цены, так как они рассчитывают решить собственный квартирный вопрос, купив квартиру в каком-нибудь жилом комплексе Ростова.
Земля за городом
Существует нюанс — уже в двух-трех километрах под Ростовом цены на земельные участки резко падают. Многие из ростовчан в силу различных причин приобретать их комплексуют или боятся. Хотя зачастую из того или иного загородного района за счет развитой в окрестностях дорожной инфраструктуры добраться до административного центра мегаполиса удастся быстрее, нежели из не имеющего дороги садоводческого товарищества.
Для тех же, кто решился на такой шаг, существуют два варианта:
1) Земля в коттеджном поселке. За прошедшую посткризисную пятилетку за городом сформировался рынок коттеджных поселков Ростова-на-Дону. Сегодня у нас насчитывается более двух десятков загородных комплексов, около половины из них ограничиваются торговлей землей, оснащаемой или уже оснащенной всеми необходимыми коммуникациями, остальные (за редкими исключениями) наряду с готовым жильем, продают и землю.
Сейчас в окрестностях Ростова сформированы более тысячи качественных (или относительно качественных) земельных участков под возведение индивидуального жилья.
Покупка участка в коттеджном посёлке имеет немало плюсов: благоустроенная территория общего пользования, круглосуточная охрана, удобные подъездные пути, современные коммуникации, социально однородный состав соседей. При этом цены в сравнении с садоводческими товариществами приятно радуют. Стоимость сотки земли в сегменте эконом-класса здесь начинается от ста тысяч рублей.
Приведем конкретные примеры:
▪ Стоимость шести соток земли в поселке «Озерный» (эконом-класс) составляет 750 тысяч рублей. В настоящее время загородный комплекс оснащен всеми необходимыми коммуникациями.
▪ Стоимость земли в коттеджном поселке «Изумрудный» (заявлен как загородный комплекс бизнес-класса) составляет 440 тысяч рублей за сотку. При этом цена низкокачественной земли в расположенных в двух километрах по соседству (но в Ростове) садоводческих товариществах аналогична. Хотя уже сейчас «Изумрудный» во многом соответствует бизнес-классу: наличие всех необходимых коммуникаций, престижная география (например, по соседству расположена дача экс-губернатора Ростовской области Владимира Чуба). В нынешнем году застройщик намерен начать возведение ряда объектов обширной социальной инфраструктуры: парка, мини-стадиона, частного детского садика.
▪ Интересно, что в прежние годы продажей земельных участков занимался даже элитный коттеджный поселок «Старочеркасская Ривьера» — по 750 тыс. рублей за сотку.
2) Земля в соседствующих с Ростовом населенных пунктах. Прежде всего, к таковым относятся города-спутники мегаполиса: Аксай, Батайск, Чалтырь плюс менее населенные, например, Обуховка. Но пока еще не все ощущают себе жителями Большого Ростова, не ко всем пришло понимание, что тот же Батайск пусть не де-юре, но де-факто давно превратился в новый район мегаполиса, куда добраться не сложнее, чем на Темерник или 2-й пос. Орджоникидзе.
Цена на землю зависит от множества параметров — местоположения и окружения, наличия приличной дороги, расстояния до мегаполиса. При этом дополнительному резкому взлету стоимости участка способствует близость земли к водоёмам, лесным массивам, а также живописный вид на окрестности.
Олег ПЕТРУШИН,
фото автора
При подготовке статьи использована информация компании CAPAROL.
(Окончание следует).
Читайте также:
Сначала чиновники прибрали всю землю почти даром а
сейчас хотят на ней заработать кучу бабок и разводят народ
Очень интересная статья! Особенно для тех,кто рекламирует и тех, кто верит что можно построить комфортный дом за 2-3 миллиона.
С нетерпением ждем продолжения.
Спасибо за статью. А где можно арендовать спецтехнику для работ на участке?
Уважаемый Ростов Дом прошу если можно дать к кому можно обратиться для защиты по вопросам правомерности решения общего собрания о создании ТСЖ в МКД если можно телефон.
Здравствуйте, Сергей.
По этому вопросу – в Госжилинспекцию Ростовской области, разумеется. Все контакты – здесь.